With Corona 시대에 살펴 보는 부동산
08/24/20  

Short Sale

집 시세보다, 은행 모기지 융자 금액이 더 높아서 집 금액이 Short인 상태에서 은행이 본인들의 융자금을 확보하기 위해 진행하는 법적 절차로, 아직 집주인의 Title은 남아있지만, 집주인의 집에 대한 권한은 없고 은행으로 주도권이 넘어갔다고 보면 됩니다. 이 또한 은행에서 Short Sale자격(모기지 연체-default, 경제적으로 페이먼트를 할 수 없는 형편 등)이 있는지 심사해서 승인을 받아야 합니다. 경우에 따라 바이어나 은행으로부터 이사 비용 정도를 챙기기도 하지만, 사실 Short Sale이 되면, 주인 입장에서는 빈손으로 집을 나오게 됩니다. 그러나 이때 집주인들은 Payment을 안 하면서도, 경우에 따라 상당히 오랜 기간 살던 집에서 계속 머무를 수 있는 장점이 있습니다. 시간적으로 Short Sale - Foreclosure - REO순서이기 때문에 Eviction까지는 많은 시간이 소요될 수 있습니다.  

바이어 입장에서는 집 가격 외에 집주인이 연체한 HOA Fee, Mello Roos 등 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 그리고 혹시 2차 융자가 있었는지 등도 꼼꼼히 살펴봐야합니다. Sale 자체가 As-Is 판매라 인스펙션 시 너무 많은 문제가 보인다면 일반 매물보다 조금 싸게 구입하는 이유가 없어집니다. 그리고 6개월 이상 걸리는 에스크로 진행 중에 만약 은행의 Short Sale승인이 거절되면서 Forclosure로 넘어가게 되면, 바이어는 시간만 낭비한 채 원점으로 돌아오게 되는 것도 큰 단점이라고 할 수 있습니다. 

 

Foreclosure(차압)

은행에서 돈을 빌린 차용인이 제때 Payment을 못 하면, Lender에서 제3자 Trustee(차압업체)를 지정하여, 빌려준 융자 금액을 회수하기 위해 Trustee’s sale(Trustee가 진행하므로)을 통해 강제적으로 차압을 진행하는 법적 절차입니다. Foreclosure 매물은 카운티에서 Trustee Sale을 통해서 경매되는데, 정해진 가격 또는 그 위의 가격으로 경쟁을 붙여 팔게 됩니다. 그러나 판매에 실패하게 되면 은행소유(재고)가 되어서 REO 매물로 시중에 나오게 됩니다. 집주인은 3개월 이상 Payment을 못 해서 차압이 진행될 때, Trustee’s Sale 5일 전까지 전액(밀린 Payment+모든 수수료)을 일시에 갚으면 집을 다시 찾고 good standing으로 돌아갈 수 있습니다. 이때 정상 매물로 마켓에 내놓고 적당한 금액에 매매를 하게 되면, 집주인은 손실 없이 좋은 결과를 만들 수 있습니다. 

*은행 (Lender=Mortgagee=Beneficiary=Creditor) 

*차용인 (Mortgage borrower=Mortgagor=Trustor)

 

REO(Real Estate Owned)

 Owned by a Lender, 즉 은행에서 소유한 은행매물입니다. Foreclosure경매에서 제대로 팔리지 못한 집은 은행에서 부동산 에이전트를 통해 마켓에 내놓습니다. REO 매물은 이미 Foreclosure등을 거치고 주인이 은행으로 이전된 매물들이라 Short Sale매물보다 구입하기가 쉽고 구입 간도 짧습니다. 그러나 오랜 시간 비어있던 집이라 구입하게 되면 상하수도 문제 등, 보수 금액을 어느 정도 지불해야 할 일이 생긴다고 보아야 합니다.

 

상식적으로 집을 구입할 때 은행에서는 보통 20% 이상의 Down Payment을 요구합니다, 이 돈은 그 집의 Equity가 되고, 집값이 어느 정도 떨어져도 Short으로 떨어지는 것을 막아줄 것입니다. 그런데 문제는 5% Down이나 Low Down 으로 집을 구매했는데, 집값이 계속 떨어지는 시기가 온다면 Short이 되는 경우입니다.

물론 많은 Qualified buyer들이 Low Down으로 집을 구매할 수 있고, 집값이 오름새라면 저절로 에퀴티도 쌓이면서 좋은 레버리지를 갖게 되는 최고의 투자가 되겠지만, 구입 시점이 어느 정도의 마켓에 와있나 생각해보는 것도 필요한 듯합니다. 물론 좋은 페이먼트를 꾸준히 유지할 수 있다면 문제는 없지만, Low Down으로 집을 산다는것은 Mortgage Insurance payment를 포함해 더 많은 모기지 페이먼트가 부담이 될 수 있다는 것입니다. 

 

시기적으로 모두가 힘든 상황입니다. 2008년 서브프라임이라는 혹독한 경험을 통해, 모기지융자가 탄탄해졌고, 그때만큼은 큰 반등이 없을 거라고 생각하던 차에 예상하지 못한 COVID-19 으로 전세계가 우울한 시기입니다. 하지만 어려운 시기 또한 당연히 지나갈 것입니다. 모두 힘내시고 주어진 시간들을 충실히 보냈으면 합니다.

Angie Kim(Certified Short Sale and Foreclosures Specialist (#190418)), 714-707-0360
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