바이어 계약 취소 조건
08/31/20  

잠시 주춤하던 매매 계약이 조금씩 나아지고 있다. 아직도 좋은 이자율에 렌트비 상승이 커서 최소한의 다운페이먼트가 준비되면 더 기다리지 않고 본인들 월페이먼트에 맞는 집을 찾아 에이전트의 도움을 받기도 하고 직접 오픈하우스마다 다니며 최근의 정보를 얻는다. 이자율이 안정이 되긴 했지만 오퍼를 쓸 때의 이자율을 선호하면 오퍼를 쓸 때 에이전트와 상의해서 몇 퍼센트까지 괜찮다는 상한선을 명시해 놓으면 중간에 이자율 변동이 심한 경우 취소하더라도 계약금을 돌려받을 수 있다. 처음 집을 장만하거나 부동산법에 익숙하지 않은 바이어들에게 계약을 취소하더라도 계약을 돌려 받을 수 있는 바이어의 권리에 대해 설명해 보기로 한다.

 

바이어는 집을 본 후 가격과 모든 조건이 맞아 에스크로를 연 후 법적으로 17일 안에 그 계약을 자유롭게 취소할 수 있는 권한이 있다. 다만 바이어는 17일 안에 인스펙션, 은행 감정, 융자라는(융자는 21일) 세 가지 조건이 다 맞는지 충분히 검토한 후 컨텐전시(매매 제한 조건)를 풀고 집을 살 수 있다. 셀러가 그 집에 대해 모두 밝힌다고 해도, 리모델을 잘 해놨다고 하더라도 전문적인 인스펙션을 하기 전에는 그 집의 하자를 알 수 없으므로 꼼꼼한 검사를 거쳐 셀러에게 고쳐달라고 하든지 크레딧을 받도록 하고 은행 감정은 집 구입 금액보다 적게 나온 경우 셀러에게 가격 조정을 요구할 수 있다.

 

다만 셀러 마켓이라 가격 조정이 어렵고 바이어가 꼭 그 집을 사고 싶은 경우나 바이어의 다운페이먼트 금액이 많을 경우엔 특별히 문제 삼지 않지만 가장 걸림돌이 될 수 있는 건 융자이다. 물론 바이어가 집을 사기 전에 미리 융자를 제대로 받을 수 있는지 알아보지만 융자 진행 도중에 은행에서 다시 바이어의 조건을 검토하는 중 간혹 바이어와 이름이 유사한 사람의 잘못된 크레딧이 올라와 바이어의 크레딧이 나빠지는 경우나 일 정 금액의 빚을 미리 갚으라는 조건이 발생할 수 있다.

 

이럴 경우 융자 가이드라인이 달라져 융자 승인이 힘들거나 더 많은 금액을 가져와야 하는 부담이 생겨 에스크로 클로징 날짜를 연장시키거나 계약을 취소할 수 있다. 에스크로가 열리면 셀러는 그 계약을 취소할 수 있는 권리가 에스크로 날짜를 어겼을 때나 인스펙션 후 바이어에게 고쳐주지 않는다고 해서 바이어가 딜을 접을 때만 가능하므로 바이어는 주어진 컨텐전시 기간을 충분히 활용해서 내게 맞는 집, 눈 먼 집을 사지 않는 지혜가 필요하다.

 

시세보다 유독 싼 집은 모든 바이어의 요망이므로 리스팅 가격보다 웃돈을 줘야 하는데 이럴 경우 As-Is라는 조건이 붙는 게 상례이다. 집은 모두 As-Is 로 사는데 다만 인스펙션 후에 셀러가 어느 정도 고쳐주는지 혹은 바이어에게 크레딧을 주는 지가 관건이지만 As-Is라고 해도 Health에 관련된 사항은 셀러가 꼭 고쳐줘야 하므로 인스펙션 후 꼼꼼하게 검토해서 내가 고른 집이 최상의 선택이 될 수 있도록 하는 것이 중요하다.

Carnie Chung(Redpoint Realty Honored Vice President). 714-244-7800
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