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건물 임대(Lease)
01/11/21  

사업체를 살 때 필히 확인해야 하는 것 중 하나가 바로 건물 임대와 관련한 것이다. 건물을 임대할 때에는 다음 사항들을 꼼꼼히 살펴보아야 한다.


1. 임대료는 얼마이며 매년 임대료가 인상된다면 얼마씩 올라가는지
2. 건물의 부동산세는 누가 내는지
3. 건물의 화재보험은 누가 내는지
4. 건물 관리 및 수리는 누가 하는지 (지붕, 벽, 천장, 내부, 외부, 건물 앞, 전기, 상하수도 등)
5. 임대 기간은 몇 년이며, 그후 연기(option to renew)할 수 있는지
6. 만일 중간에 제 3 자에게 사업체를 매도하게 되면 건물 임대 계약을 사는 사람에게 쉽게 넘겨 줄 수 있는지 등

일반적으로 임대 기간은 길수록 좋기는 하지만, 일단 계약을 하면 그 기간 동안에는 건물주와 임차인 양쪽 모두가 계약을 준수해야 할 의무가 있어 중간에 계약을 깨고 건물주가 쫓아 내거나 임차인이 그냥 나갈 수가 없다. 만일 장사가 안 돼 사업체를 닫는다 해도, 잔여 계약 기간 동안에는 임대료를 내야할 의무가 있다. 

임대할 때 임차인이 요구할 수 있는 것 중의 하나는 옵션(선택권)이다. 예를 들어, 5년 임대에 5년 옵션이라고 하면, 5년 리스하고, 5년을 더 연장 할 권리를 임차인이 갖는 것이다. 즉, 만일 임차인이 연장하겠다고 하면 건물 주인은 이를 필히 받아들여야 하고 더 이상 임대를 안 하겠다고 하면 임대 계약은 끝이 나는 것이다. 보통 리스계약서에 옵션 사용 여부를 건물 주인에게 서면 통지 해야 하는 기간을 두는데, 이렇게 통지 기간이 계약 내용 중에 정해져 있으면, 이 기간 내에 서면 통지하지 않으면 연장할 권리가 없어진다. 어떤 경우는 통지하지 않으면 저절로 일정 기간 더 연장 되는 것으로 적혀 있는 경우도 있다.

임대 가격을 정하면서, 옵션 기간까지를 포함해서 임대료를 정해 놓는 것이 임차인에게 유리하다. 옵션 기간 동안의 임대료를 정하지 않으면, 혹시 건물주가 갑자기 임대료를 많이 올리게 되면 옵션의 권리가 있어도 임대를 연장 못하게 되는 경우가 생기기 때문이다. 

화재 보험과 상해보험 문제는 건물주나 임차인 서로가 주의해야할 부분이다. 누군가가 건물 내 또는 건물 밖에서 넘어져 다쳤다면 보통 사업체 주인과 건물주 모두를 대상으로 소송하는 경우가 많기 때문에 양쪽 이름을 모두 보험에 넣어 두는 것이 좋다. 일반적으로 건물의 화재 보험은 건물주가 부담하는 경우가 많지만 사업체 안과 바로 밖의 부문에 대한 보험료는 임차인이 부담한다.

건물 관리비(Common Area Maintenance)는 보통 임차인이 부담한다. 건물에 대한 재산세의 경우, 큰 건물은 거의 대부분 임차인이 부담하고 조그만 건물은 건물주가 부담하기도 하고 임차인이 부담하기도 한다. 결국 건물주와 임차인이 어떻게 협상하느냐에 달려있는 것인데 아무래도 임차인이 불리할 때가 많다.

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