ADU 전문 ADUPRO, 건축법-도면 이해와 행정처리 능력 봐야

미국 내 주택 소유자들을 대상으로 한 통계에 따르면, 집을 공사한 컨트랙터에 대해 만족하거나 신뢰한다고 응답한 비율은 50%를 넘지 못합니다. 많은 주택 소유자들이 계약과 다른 과도한 추가 청구, 공사 지연, 잦은 노쇼(NO SHOW), 낮은 시공 품질, 공사비를 받은 후 연락이 두절되는 경우, 혹은 잘못된 시공을 “건축법이 바뀌었다”는 이유로 추가 비용을 요구받는 등 여러 문제로 인해 건축업 종사자들을 신뢰하지 못하게 됩니다.미국 내 주택 소유자들을 대상으로 한 통계에 따르면, 집을 공사한 컨트랙터에 대해 만족하거나 신뢰한다고 응답한 비율은 50%를 넘지 못합니다. 많은 주택 소유자들이 계약과 다른 과도한 추가 청구, 공사 지연, 잦은 노쇼(NO SHOW), 낮은 시공 품질, 공사비를 받은 후 연락이 두절되는 경우, 혹은 잘못된 시공을 “건축법이 바뀌었다”는 이유로 추가 비용을 요구받는 등 여러 문제로 인해 건축업 종사자들을 신뢰하지 못하게 됩니다.
그러나 반대로, 충분한 자격과 경험, 그리고 신뢰를 바탕으로 적정한 가격에 좋은 집을 지어주는 훌륭한 건설업자들이 존재하는 것도 사실입니다.

좋은 컨트랙터를 찾기 위해서는
1. 공사가 지연되는 시스템적인 이유에 대한 이해
2. 건축비의 현실적인 중요성
3. 구조도면(Structural Drawing)의 핵심적인 역할 을 이해하는 것이 큰 도움이 됩니다.

1. 공사가 지연되는 가장 큰 이유

공사가 지연되는 가장 중요한 이유는 단순히 집을 짓는 과정 외에도 예상하지 못한 행정 절차, 구조적 조정, 인스펙션에 따른 도면 수정 등이 함께 진행되기 때문입니다.예를 들어, 도면에 그려진 창문의 위치를 조금 옮기거나 사이즈를 변경하는 경우에도, 건축가(Architect)가 도면을 수정하고, 수정된 도면을 구조 엔지니어(Structural Engineer)에게 전달하여 구조도면을 변경한 뒤, 다시 시(City)에 제출하여 허가를 받아야 합니다.이 과정만으로도 최소 2~3주가 소요될 수 있습니다.창문 하나만 바꿔도 이 정도의 시간이 걸리는데, 기초공사(Foundation)에 문제가 발생할 경우에는 더 큰 지연이 발생할 수 있습니다.특히 ADU 공사는 기존 주택과 달리 최신 건축법을 엄격히 적용해야 하기 때문에, 이러한 이유로 공사가 지연되는 경우가 많습니다.

2. 현실적인 건축비의 중요성

많은 주택 소유자들은 지나치게 낮은 비용으로 좋은 집을 짓고자 하는 경향이 있습니다.실제로 한국인 주택 소유자들이 10명 이상 되는 건축업자를 불러 견적을 비교하는 경우도 종종 볼 수 있습니다.가장 낮은 가격으로 가장 높은 품질의 집을 원하지만, 현실적으로 이는 불가능하며, 오히려 예상보다 훨씬 많은 비용을 지불하고 공사 기간과 추가 비용 문제로 갈등이 발생하는 경우가 많습니다.그 이유는 다음과 같습니다. 건축 자재비가 크게 상승하여, 더 이상 낮은 비용으로 고품질 공사를 하기 어려운 환경이 되었고, 집은 각 분야의 숙련된 전문가들이 함께 만들어야 하는데, A급 또는 A+급 기술자들은 그에 상응하는 비용을 지불해야만 투입할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, A급 드라이월 전문가는 하루 일당이 약 $400 수준인 반면, B급 또는 C급 기술자는 약 $250 정도로 고용할 수 있습니다.낮은 공사비로 계약할 경우, 결국 낮은 수준의 하청업자를 사용할 수밖에 없고, 그 결과에 만족하지 못해 분쟁이 발생하게 됩니다. 이러한 구조 속에서 일부 건축업자들은 처음에는 낮은 금액으로 계약한 뒤, 여러 이유를 들어 추가 비용을 청구하게 되고, 이는 주택 소유자와 건축업자 모두에게 불신만 남기는 결과를 초래합니다.

3. 구조도면(Structural Drawing)의 중요성

ADU 공사에는 설계도면과 구조도면이 모두 필요하지만, 많은 경우 구조도면의 중요성이 간과됩니다. 구조도면은 집을 안전하고 오래 유지할 수 있도록 만드는 핵심 도면으로, 반드시 도면에 명시된 대로 시공되어야 합니다.일부 건축업자들이 비용 절감을 위해 구조도면에 명시된 자재나 요구사항을 지키지 않는 경우가 있는데, 이는 절대로 해서는 안 되는 잘못된 관행입니다.공사 중 예상치 못한 문제가 발생했을 경우에는, 즉시 Structural Engineer와 협의하여, RFI(Request For Information, 정보요청서)를 발급받고, 이를 인스펙터에게 제출하여 신속하게 공사를 진행하는 것이 결과적으로 시간과 비용을 절감하는 가장 효율적인 방법입니다.따라서 신뢰할 수 있는 구조 엔지니어와 긴밀히 협력하며, 공사가 완료될 때까지 지속적으로 소통하는 것이 이상적인 건축 방식입니다.

그렇다면 어떤 컨트랙터를 선택해야 할까?

1. 과도한 사전 질문보다 핵심을 보아야 합니다

전화 상담 시, 한국인 주택 소유자들은 미국인들에 비해 과도하게 많은 질문을 하는 경향이 있습니다.집을 직접 짓는 것이 아닌 이상, 모든 세부 공정에 대해 지나치게 묻는 것은 서로에게 도움이 되지 않습니다.
세부 시공은 전문가에게 맡기고, 대신

• 건축법에 대한 이해

• 도면 해석 능력

• 공사에 임하는 태도와 원칙을 먼저 확인한 뒤, 신뢰가 어느 정도 형성되었을 때 견적과 세부 사항을 문의하는 것이 바람직합니다.또한, 명확한 예산이나 계획이 없는 상태에서 집 방문을 요청하는 경우도 많은데,현재는 Google Earth Pro, Construction Analytics 등의 기술을 활용해 방문 없이도 1차 견적이 가능합니다. 따라서 전화 상담 → 사전 준비 → 현장 방문 및 계약 순서가 가장 효율적입니다.

2. 도면(AUTOCAD)에 대한 이해 능력

건축 도면은 대부분 AUTOCAD 프로그램으로 제작되며, 이는 설계의 표준입니다.컨트랙터가 AUTOCAD를 직접 다룰 수 있다면 가장 이상적이지만, 최소한 도면을 100% 이해할 수 있어야 합니다.도면 이해가 부족한 상태에서 서브컨트랙터를 사용하면, 문제 발생 가능성이 커지고 그 원인을 정확히 파악하지 못해 불필요한 비용과 시간이 낭비될 수 있습니다.

3. 시·카운티 행정 절차 처리 능력

집을 짓기 위해서는 Planning Department, Building & Safety Department, 각종 인스펙션과 수정(Correction) 등, 수많은 행정 절차와 요구 사항을 정확하고 신속하게 처리해야 합니다.이러한 행정 업무를 제대로 수행하지 못할 경우, 이를 설계사무소나 디자인 회사에 맡기게 되고, 그 결과 비용과 시간이 통제 없이 늘어나 주택 소유자에게 큰 부담이 됩니다.따라서 행정 절차에 능숙한 컨트랙터를 선택하는 것이 매우 중요합니다.

가장 중요한 것은 ‘집을 짓는 사람의 자세’입니다

계약은 곧 약속이며, 약속은 반드시 지켜져야 합니다. 자신만의 원칙과 가치를 가지고 집을 짓는 사람이 좋은 인력들과 함께 좋은 집을 만듭니다. 주택 소유자 또한 그런 사람이라면, 결국 좋은 컨트랙터를 만나 만족스러운 집을 완성할 수 있다고 생각합니다.저희 ADUPRO는 위의 조건들을 충족하는 회사라고 생각합니다.더 많은 정보를 원하시면 www.ADUPRO.org 를 방문해 주시기 바랍니다.