부동산 에스크로 중 셀러(Seller), 바이어(Buyer) 양측이 가장 중요시 여겨야 하는 부분은 컨틴전시(Contingency)이다. 컨틴전시는 한국어로 ‘조건 해지’ 정도로 번역할 수 있다. 컨틴전시란 부동산 매매 계약에 있어 구매자 또는 판매자가 계약서에 명시한 조건들을 뜻한다. 이 컨틴전시가 만족되지 않으면 계약은 진행될 수 없고 파기 가능하다. 컨틴전시는 크게 3가지 종류로 나눌 수 있다. 인스팩션(Inspection) 컨틴전시, 융자/감정 컨틴전시, 디스클로져(Disclosure) 컨틴전시이다. 이번 글에서는 디스클로져 컨틴전시에 대해 살펴본다.

디스클로져 컨틴전시란 해당 부동산에 대한 사실 정보를 셀러가 바이어에게 정확하게 전달해야 하는 것을 뜻한다. 만약 셀러가 시세에 영향을 줄 만한 사실 정보를 고의로 은폐하거나 실수로 빠뜨렸을 경우 추후에 법적 분쟁으로 번질 가능성이 있 는만큼 디스클로져 컨틴전시 서류는 정확하게 작성/검토해야 하는 서류이다.

주택매매시 알고 있어아 할 디스클로져(Disclosure) 중 몇가지를 소개하자면 다음과 같다.
* Real Estate Transfer Disclosure Statement (TDS)
주택 매매 시 셀러가 의무적으로 기재해 바이어 측에 전달해야 하는 주택 정보 공개서다. 셀러가 판매하고자 하는 해당 부동산에 대해 알고 있는 사항을 자세하고 정확히 기입하도록 되어 있다. 셀러는 모든 주택 시스템의 작동 여부, 망가진 부분 등 집에 관한 정보를 정확하게 전달해야한다. 수리를 필요로 하는 부분이 있다면 추상적으로 기재하는 것이 아니라 구체적으로 어떤 부분이 어떻게 고장난 것인지 알려줘야 한다. 과거에 수리를 진행했다면 언제, 어떠한 수리를 했는지도 작성해야 한다.
* Seller Property Questionnaire(SPQ)
SPQ 서류는 주로 주택시세에 영향을 미칠 만한 주택 외부 요인과 관련한 내용을 담고 있으며 셀러에게 질의하는 형태의 공개서로 셀러가 이미 알고 있는 사항을 “예” 혹은 “아니오”로 답변해야 하는 질문이 대부분이다. TDS의 질문사항과는 약간 차이가 있지만 바이어가 질의서 답변 내용을 바탕으로 주택 구매 결정을 참고하도록 하는 목적은 동일하다.

특히 정부 규정 관련된 질문 항목에서는 과거 3년 내에 거주자가 주택에서 사망한 사실이 있는 지, 해당 부동산이 공장지대나 교도소(군부대) 시설과 인접해 있는 지, 과거 5년 사이 주택 건물 보험을 청구한 사실이 있는 지, 또는 마약류로 인한 오염으로 정부로부터 시정명령을 받은 적이 있는지 등 정확한 사실을 기재해야한다.

* Agent Visual Inspection Disclosure (AVID)
에이전트가 확인한 주택 컨디션에 대해 작성하는 서류이다. 리스팅 에이전트는 물론 바이어 에이전트도 기재해 셀러 및 바이어 양측에 전달해야 한다.
다만 에이전트는 주택에 거주한 사실이 없기 때문에 눈으로 식별 가능하거나 접근 가능한 부분에 대해서만 공개하도록 제한된다.
* Natural Hazard Disclosure (NHD)
매매 주택이 지진, 화재, 홍수 같은 자연 재해 위험 지대에 위치해 있는지를 알려주는 서류이다. 화재 위험 지역에 있다면 추가적인 인스팩션이 필요하거나 주택 보험이 비쌀 수 있다. 홍수대비지역의 경우는 Flood Insurance(홍수보험)을 추가로 가입해야 할 수도 있다.
* Lead-Based Paint And Hazards disclosure (LPD)
납 성분 페인트 공개서인데 1978년 이전에 지어진 주택을 파는 셀러의 경우 납성분 페인트가 사용된 사실을 알고 있거나 전 주인으로부터 관련 서류를 전달 받았을 경우 이를 기재하고 바이어 측에 반드시 공개할 의무가 있다.

이 외에도 주 정부 규정에 맞게 워터히터 고정 여부, 일산화탄소 탐지기(Carbon Monoxide Detector)설치 의무화라는 디스클로져 등이 있다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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