집을 산 경험이 있다면 분명 Vesting 관련 서류를 보았을 것이다. 생소하게 다가올 수 있지만 사실 별것 아니다. Vesting은 소유권의 형태 혹은 명의의 종류라고 표현할 수 있다. 단독 명의, 부부 명의, 혹은 동료 투자자들과의 공동 명의 등 부동산에 대한 소유권을 어떤 방식으로 가져갈 것인가를 결정하는 것이 vesting이다.

첫 번째 소유권 형태는 Severalty이다. Sole Ownership이라는 뜻을 지닌다. Several이라는 단어가 들어가 있어 공동명의를 생각할 수 있지만 그렇지 않다. Sole은 “단독”이라는 뜻을 지니고, 단독 소유 방식이라고 생각하면 된다. 단독 소유주는 개인이나 기업이 될 수 있다.

두 번째는 community property이다. 이 소유권 방식은 결혼한 부부가 부동산을 소유하는 방식이다. 결혼 중 취득한 자산은 Community Property로 취급되며, 부부는 지분을 50%씩 소유하게 된다. Community property의 특징 중 하나는 부부가 생전에 본인 지분을 판매하거나 양도할 수 없다는 것이다. 말 그대로 community property이기 때문에 소유권자가 부부여야만 한다. 예를 들어 아빠가 아들에게 본인 지분 양도 시 새로운 소유권자는 엄마와 아들이 되기 때문에 community property가 성립될 수 없다. 하지만 사망 시 더 이상 community property가 성립되지 않으므로 유언을 통해 개인의 지분을 양도할 수 있다. 특별한 유언이 없다면 고인의 지분은 자동으로 파트너에게 넘어간다.

다음은 Tenancy in Common이다. 보통 투자자들이 공동으로 부동산을 구매할 때 사용되는 방법으로 소유주는 2명 이상이어야 한다. 각 소유주의 지분은 다를 수 있지만 모두가 동일하게 부동산을 사용할 수 있다. 예를 들어 A와 B의 지분율이 9대 1이라라도, 이 둘의 부동산 사용 권리는 동일하다는 뜻이다. Tenancy in Common에서 개인의 지분은 언제든지 판매, 양도가 가능하고 유언으로 남길 수도 있다.

마지막은 Joint Tenancy이다. Tenancy in Common과 몇 가지 공통점들을 지니지만 큰 차이점들도 존재한다. 소유주가 2명 이상이어야 한다는 부분과 생전에 본인 지분을 판매할 수 있다는 부분에서 같다. 하지만 Joint Tenancy는 모든 소유주가 같은 시간에 동일 증서로 명의를 등기해야 하고 모든 소유주의 지분은 동일해야한다. 따라 Tenancy in Common에서 예로 들었던 9대 1 지분율은 불가능하다. 또 다른 큰 차이점은 Right of Survivorship이다. “생존자들의 권리” 정도로 생각할 수 있는데, 사망한 자의 지분이 생존 공동 소유주들에게 자동 배분된다는 뜻이다. 이러한 이유로 Joint Tenancy에서는 유언으로 본인의 지분을 자식에게 넘겨줄 수 없다. 하지만 생전에 지분 판매는 가능하다고 했었다. 지분을 판매하면 어떻게 될까? 예를 들어 빌딩을 Joint Tenancy로 소유하고 있는 A, B, C 중 C가 본인의 지분을 D에게 판매했다. 판매 자체에는 문제가 없지만, Joint Tenancy의 같은 시간, 동일 증서 조건에는 문제가 생긴다. A와 B는 이 조건을 충족하지만 D는 이제 막 새로운 소유주가 되었기 때문이다. 그렇다면 이들의 관계는 어떻게 되는 걸까? 이러한 경우에는 A와 B의 관계는 Joint Tenancy로 유지되지만 D와의 관계는 Tenancy in Common으로 정의된다.

이번 글에서는 소유권의 종류에 대해 살펴봤는데, 독자들의 소유권 형태에 대한 이해에 도움이 되었으면 하는 바램이다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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