한국말로 Real Property를 부동산이라 한다. 왜 부동산이라 불리고 정확히 무엇을 뜻하는 걸까? 아닐 부, 움직일 동, 낳을 산. 어원을 한문에 두고 있는 부동산이라는 단어는 간단하게 “움직일 수 없는 자산”으로 설명될 수 있다. 그렇기 때문에 아파트, 주택 등을 부동산으로 취급하는 것이다. 그렇다면 Personal Property는 무엇일까? 부동산과는 달리 “움직일 수 있는 자산”으로 한국말로는 동산이라 한다. 부동산과 동산을 구분하는 것이 꽤나 중요해지는 상황들이 있다. 그 중 하나가 바로 집을 판매하는 상황이다. 예를 들어 A가 B에게 주택을 판매한다고 해보자. 주택과 함께 부동산으로 취급되는 모든 것들은 B에게 넘어가야 한다. A가 주택 판매 후 챙겨갈 수 있는 것들은 동산뿐이다. 서재 벽과 멋지게 어우러져 설치되어 있던 책장은 B가 생각했던 것처럼 그 자리에 그대로 있을까? A는 뒷마당에서 열심히 농사지었던 상추, 토마토, 복숭아 등을 챙겨갈 수 있을까? 아니면 부동산으로 취급되어 가져갈 수 없는 것일까? 이번 글에서는 부동산과 동산의 특징에 대해 알아보고 어떠한 기준으로 이 둘을 구분할 수 있는지 살펴본다.

먼저 부동산은 땅, 땅에 영구적으로 부착되어 있는 부착물, 법으로 옮길 수 없는 것들 따위를 지칭한다. 빌딩, 펜스, 벽 등을 예로 들 수 있다. 동산이었던 물건이더라도 땅에 영구적으로 부착되는 순간 부동산으로 취급되며 이는 나무와 같은 식물도 포함한다. 추가적으로 Easement, Covenant 등 또한 부동산으로 취급되는데, Easement는 특정 이유로 제3자에게 부동산 사용 권리를 제공하는 것을 뜻하며 Covenant는 부동산에 대한 특정 제한 따위를 뜻한다. 따라서, 집이 팔려 주인이 바뀌더라도 기존 존재하던 부동산에 대한 Easement와 Covenant는 그대로 유지되는 것이다.

부동산이 아닌 모든 것은 동산이다. 따라, 부동산이 무엇인지 제대로 이해한다면 동산을 구분하는 것은 꽤나 쉬운 일이다. 움직일 수 있는 자산인 자동차, 식탁, 핸드폰과 같은 것들은 모두 동산이다. 부착물이 동산으로 취급되는 예외의 경우도 있는데, 바로 개인 사업 목적을 위한 부착물이다. 개인 사업을 위해 설치된 모든 부착물은 항상 동산으로 취급된다. 시간과 노력을 들여 키운 농작물이나 과일같은 경우는 어떻게 봐야할까? 일반적인 나무나 식물은 부동산으로 구분하지만 개인의 노동으로 경작된 농작물이나 과일은 동산으로 취급된다.

애매한 상황이 발생해 부동산 vs. 동산 여부로 분쟁이 일어날 경우 통상적으로 사용되는 구분 방법이 있는데 이를 MARIA Test라고 한다. 다섯 가지 기준점을 두고 판단을 내리게 되는데, 기준점들에는 Method of Attachment(부착 방법), Adaptability(특화성), Relationship of the parties(이해관계), Intention(의도), Agreement(사전 협의 여부)가 있다. 분쟁의 대상인 물건이 영구적으로 부착되어 있는지, 해당 부동산에 얼마나 특화된 물건인지(특화성이 크면 클수록 부동산으로 취급될 확률이 높다), 어떤 측이 어떤 주장을 펴고 있는지, 애당초 부착 의도는 무엇이었는지, 그리고 사전에 협의된 내용이 존재했는지를 종합적으로 살펴 결론을 내는 것이다.

오늘 칼럼에서는 부동산 그리고 동산에 대해 살펴봤다. 적어도 이 글을 읽은 독자라면 나중에 집을 판매하고 이사 갈 때 챙겨가고 싶은 물건을 함부로 땅에 부착하여 부동산으로 취급되게 하는 일이 없길 바란다!

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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