얼마 전 칼럼에서 Vesting에 대해 간단히 살펴봤었다. 독자들이 얼마나 잘 기억할지 몰라 간단히 설명하자면 Vesting이란 Severalty, Joint Tenancy 등과 같은 소유권의 형태였고 명의를 어떻게 가져가느냐에 대한 내용이었다. 개인명의 혹은 공동명의로 부동산을 소유할 수 있었고 Vesting에 따라 그 사용법과 성격이 달랐다. 오늘 내용은 Estate이다. Vesting을 소유권의 다른 형태로 이해할 수 있다면 Estate은 소유권의 레벨 정도로 이해하면 될 것 같다.

미국에서 부동산 소유권 레벨(Estate)은 크게 두 가지로 나눌 수 있는데 Freehold Estate(완전 소유권)과 Less-than-freehold Estate(불완전 소유권)이다. 오늘 칼럼에서는 Freehold Estate에 대해 살펴볼 텐데, 보다 나은 이해를 위해 아무런 조건 없이 소유하는 온전한 소유를 소유권 레벨 99라 하고 남의 것을 빌려서 사용하는 정도의 낮은 소유권을 레벨 10이라 하자.

Freehold Estate은 크게 Estate in Fee와 Life Estate으로 나눌 수 있는데 Estate in Fee에는 Fee Simple Absolute과 Fee Simple Defeasible이 있다. Fee Simple Absolute이란 소유 레벨 99로 아무런 조건없이 부동산을 온전한 나의 것으로 소유하는 것이다. 내가 원하는 방식으로 부동산을 사용할 수 있고 이 부분에 대해 제지할 수 있는 사람은 아무도 없다. 말 그래도 온전한 "나의 것"이기 때문이다. Fee Simple Defeasible에서 Defeasible은 "무효로 할 수 있는"이라는 뜻이다. 즉 부동산을 사용함에 있어 사전에 합의된 특정 조건이 지켜지지 않는다면 모든 계약이 무효화 될 수 있다는 것을 뜻한다. 예를 들어 A가 B에게 부동산 양도 시 해당 부동산에서는 결코 주류를 판매하지 않을 것을 약속 받았다고 하자. 이러한 경우 해당 부동산에는 특정 제한 조건이 붙는 것이고 B가 약속을 어기고 주류를 판매한다면 부동산은 다시 A에게 돌아가게 되는 것이다. 나름의 온전한 소유지만 특정 제한 조건이 붙기 때문에 Fee Simple Defeasible은 레벨 90 정도로 생각할 수 있을 것 같다.

Life Estate에서 Life는 생을 뜻한다. 즉 Life Estate은 한 사람의 생에 부동산 소유권이 달려있는 것을 뜻한다. Life Estate의 종류에는 Estate in Reversion과 Estate in Remainder이 있는데, Estate in Reversion을 먼저 살펴보자. Reversion은 원래 상태로의 회귀를 뜻한다. A가 B에게 Estate in Reversion으로 부동산을 넘겨줬을 경우, B는 살아있는 동안 부동산을 원하는 방식으로 특정 제한 없이 사용할 수 있다. 하지만 B의 생이 다해 사망할 경우 해당 부동산은 원주인인 A에게 돌아가게 되는 것이다. Estate in Remainder는 비슷하지만 조금 다르다. 사망 시 원주인에게 돌아가는 것이 아니라 사전에 지정된 제3자에게 부동산이 넘어가는 것이다. 예를 들어 A가 B에게 Estate in Remainder로 부동산을 넘겨준다면 B 사망 시 해당 부동산은 사전에 합의 된 제3자(remainder), 즉 C에게 넘어가는 것이다. Life Estate은 사람의 생에 소유권이 좌지우지 되므로 소유권 레벨 85정도로 볼 수 있을 것 같다.

오늘의 칼럼에서는 비교적 높은 레벨의 소유권인 Freehold Estate에 대해 알아봤다. 일반적으로 부동산을 구매하고 모기지를 모두 상환하여 얻는 Fee Simple Absolute 소유권 말고도 다른 레벨의 소유권이 존재한다는 것을 알았을 것이다. 다음 칼럼에는 이번에 이어서 좀 더 낮은 레벨의 소유권, Less-than-freehold Estate에 대해 알아보도록 하겠다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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