부동산 가격 산출(appraisal)은 어떻게 진행될까? 내가 매매하고자 하는 집은 어떤 점들에 기준을 두고 가격이 책정되며, 병원이나 교회처럼 특정 용도로 사용되는 부동산은 과연 감정 방법이 다를까? 그렇다면 투자용 부동산은? 필자는 감정 전문가는 아니고 부동산 에이전트로 오랜 시간 일해왔다. 따라, 가격 책정에 대한 전문적인 내용을 다루기 보단 캘리포니아 부동산 라이센스 시험에 출제되는 내용을 바탕으로 기본적인 부분에 대해서만 나눠보도록 하겠다.

일반 Residential Property와 Land의 경우에는 비슷한 매물들과의 비교를 통해 가격이 책정된다. 이는 실제로 에이전트가 부동산의 가격 Range를 정하는데 가장 많이 사용되는 방법이기도 하다. 비슷한 매물을 찾아 최근 거래 가격을 비교하고 매매하고자 하는 부동산과 다른 점들을 조정(adjust)하여 최종 가격을 산출하는 것이다. “비교"를 통해 가격을 산출하기 때문에 이 방법을 Comparison Approach 혹은 Market Data Approach라고 부른다. 여기서 몇 가지 참고해야 할 부분들이 있는데, 다른 점을 조정할 때는 항상 비교하는 대상(comparables or comps)에 차이점을 적용해야 한다는 점이다. 예를 들어 내가 사고자 하는 집에 수영장이 있는데 최근에 팔린 비교 대상 부동산에는 수영장이 없었다고 하자. 이런 경우에는 수영장의 value를 책정한 후 비교 대상 부동산 매매 가격에 추가로 더함으로써 해당 부동산에 대한 가격을 대략적으로 책정할 수 있는 것이다. 오랫동안 거래되지 않은 부동산은 ceiling price를 형성하며 실제 value에 비해 지나치게 높게 책정되었음을 알 수 있다. 따라서, 에이전트는 필요시 오랫동안 매매되지 않은 부동산을 통해 Ceiling price를 확인하고 최근 거래된 부동산과의 가격 비교, 그리고 최대한 정확한 조정을 통해 필요 부동산에 대한 감정을 진행할 수 있다. 한 가지 명심해야 할 점이 있는데, 이 comparison approach는 시장이 급변할 때나 얼어붙은(frozen) 경우에는 효용성이 거의 없다는 점이다. 시장이 급변한다는 것은 하루하루 부동산 가격 또한 급변한다는 의미이며 이는 과거의 데이터를 같은 기준으로 오늘날에 적용할 수 없음을 뜻한다. 또한 시장이 얼어붙었다는 것은 부동산 매매량이 적다는 것을 뜻한다. 거래량이 적다는 것은 그만큼 비교 대상 부동산을 찾기 어렵다는 뜻이며, 따라 comparison approach를 사용하는데는 제한이 있을 수밖에 없다.

마땅히 비교할 대상이 없는 빌딩이나 병원, 교회같은 경우에는 어떻게 가격을 책정해야 할까? 이럴 때 사용하는 방법을 Cost Approach라고 하는데 꽤나 직관적인 방법으로 가격을 산출한다. 먼저 땅 가격을 산출하고 오늘의 기술, 원자재 가격 등을 사용하여 동일한 건물을 지을 경우(replace) 얼마가 들지에 대한 가격을 산출한다. 이 둘을 더하고, 부동산에 대한 총 가치하락(accrued depreciation)을 제하면 현재 가격(current value)이 나오는 것이다. 정리하면 아래와 같이 표현할 수 있다.
(Land value) + (Cost to build a new building or replacement) - (accrued depreciation) = current value
여기서 가장 어려운 부분은 총 가치 하락을 산출하는 것인데, 이 부분을 정확히 산출하는 것은 전문가들도 힘들어하는 부분이기 때문에 Cost Approach는 보통 비교적 신축된 건물에 적용된다.

오늘 칼럼에서는 Residential property, land, 그리고 병원, 교회와 같은 unique building들에 대한 가격 산출법에 대해 알아보았다. 다음 칼럼에서는 투자용 부동산에 대한 가격 산출법에 대해 알아보고, 기회가 된다면 투자용 부동산에 적용되는 세금 benefit에 대해 나눠보도록 하겠다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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