미국은 부동산 소유 및 투자를 장려하는 나라다. 특정 법안을 발의하여 저소득층이 집을 살 수 있도록 돕기도 하며, 미국에서 집을 사는 것이 소위 말하는 “아메리칸 드림”을 이루는 것이라 선전하기도 한다. 얼마 전 캘리포니아 정부기관 Cal HFA(Housing Finance Agency)에서 진행했던 집을 살 수 있게 도와주는 프로그램의 이름도 “California Dream For All Shared Appreciation Loan”이었다.

집 구매 및 부동산 투자를 장려하는 나라인 만큼 이에 대한 세금 혜택도 분명 존재한다. 이번 칼럼 시리즈에서는 부동산 관련 세금 혜택에 대해 나눠보고자 한다. 주거용 부동산(residential property)과 투자용 부동산(investment property)에 대한 세금 혜택을 나눠 살펴볼 것이며 어떻게 다른지에 대해서도 배워볼 것이다. 참고로 말하자면 필자는 CPA가 아닌 부동산 에이전트이다. 세금 관련 내용을 매우 구체적인 부분까지 다룰 수는 없겠지만, 기본적으로 알고 있으면 도움이 되는 선 내에서 나눠보고자 한다.

먼저 다룰 내용은 주거용 부동산에 대한 세금 혜택이다. 주거용 부동산 세금 혜택에 대해 생각하면 개인적으로는 Capital gain에 대한 세금 면제가 가장 먼저 떠오른다. Capital gain이란 자산을 구매하고 판매하는 과정에서 발생하는 금전적 이득을 뜻한다. 미국에서 벌어들이는 모든 돈은 세금을 내야 한다. 그것이 사업이든, 일을 해서 버는 돈이든 발생한 금전적 이득에 대해선 세금이 부과되며, 그것이 나라가 나라를 운영하는 방법이다. 예외는 없다. 주식만 생각해 봐도 short-term이든 long-term이든 돈을 벌면 이에 대한 세금보고를 해야 한다. 하지만 부동산은 다르다. 예외가 존재한다. 부동산 구매 및 판매 과정에서 발생한 capital gain은 개인 기준 $250,000 혹은 부부 기준 $500,000까지 Capital gain tax(양도소득세)가 부과되지 않는다(캘리포니아 기준). 예를 들어 살펴보자. 2008년 한 부부가 $500,000을 주고 집을 구매했다. 7년 후 집을 판매할 때는 부동산 가격이 많이 올라 $900,000에 집을 팔았다. 7년이란 기간 동안 부동산을 소유함으로써 발생한 금전적 이득은 $400,000이다. 굉장히 큰 금전적 이득이 발생했음에도 불구하고 이 이득에 대해 그 어떠한 세금을 지불하지 않아도 되는 것이다. 이득에 대해 미국 정부가 세금을 부과하지 않는다는 것은 곰곰이 생각해 보면 굉장히 놀라운 일이다. 물론 아무 조건 없이 주어지는 혜택은 아니다. 이 혜택을 누리기 위해서는 매매되는 해당 부동산에서 적어도 지난 5년이란 기간 중 2년 이상을 거주했어야 한다. 2년을 연달아 살아야 하는 것은 아니며 2년을 채우기만 하면 된다. 이 부분이 충족되지 않는다면 양도소득세를 지불해야 한다. 이 양도소득세 관련 부분 말고도 추가 세금 혜택들도 존재한다. 예를 들어 집 주인은 모기지 이자(up to 75k), 모기지 보험값(PMI), 재산세(up to $5,000/10,000) 등을 taxable income에서 제할 수 있다.

이번주 칼럼에서는 주거용 부동산에 대한 세금 혜택에 대해 살펴봤다. 발생한 금전적 이득(capital gain)에 대해 세금을 부과하지 않는다니, 이는 참으로 놀라운 일이 아닐 수 없다.
다음 칼럼에서는 투자용 부동산에 대한 세금 혜택에 대해 살펴보고, 주거용 부동산 세금 혜택과 어떻게 다른지 알아보도록 하겠다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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