저번 칼럼에서는 주거용 부동산 관련 세금 혜택에 대해 살펴봤다. 이번 칼럼에서는 투자용 부동산에 대한 몇 가지 세금 혜택에 대해 살펴보고자 한다.

부동산에 투자함으로써 누릴 수 있는 혜택 중 하나는 발생하는 비용(cost)에 대한 소득세 공제(income tax deduction)이다. 주거용 부동산(residential property)의 경우 집주인은 모기지 이자(up to 750k), 모기지 보험값(PMI), 재산세(up to $5,000/10,000) 등을 taxable income에서 제할 수 있었다. 투자용 부동산 또한 주거용 부동산에 해당되는 대부분 비용을 세금공제에 사용할 수 있는데, 추가적인 혜택이 있다면 바로 운영비(operating expenses)와 부동산의 감가상각비(depreciation amount)에 대한 세금공제이다.

투자용 부동산 운영에 들어가는 비용은 모두 세금공제에 사용할 수 있다. 운영비의 예로는 부동산 광고비, 오피스 공간을 꾸미기 위한 가구 구매비용, maintenance fee 등을 생각해 볼 수 있는데 이런 부분들을 소득세 공제에 적용하는 것이다. Operating expense에 대한 세금공제는 주거용 부동산에는 해당되지 않는 부분으로 투자용 부동산에만 해당되는 혜택이다. 예를 들어 A의 투자용 부동산에서 연간 $25,000의 인컴이 발생한다고 하자. 부동산 관리 및 운영을 위해 $10,000의 지출이 발생한다면, 과세 대상 소득인 $25,000에서 지출 $10,000을 제외한 $15,000이 과세 대상 소득으로 잡히는 것이다.

다음으로 살펴보고 싶은 내용은 부동산 감가상각비에 대한 혜택이다. 현재 IRS는 주거용 부동산의 수명을 27.5년, 상업용 부동산의 수명을 39년으로 보고 있다. 수명이 다한다는 뜻은 부동산의 가격이 $0이 되는 것을 뜻하며 이는 부동산이 매년 value를 잃고 있다는 것으로 해석될 수 있다. 투자용 부동산(investment property)에서는 residential property와는 달리 바로 이 감가상각비를 소득세 공제로 사용할 수 있다. 예를 한번 살펴보자. B는 최근 $800,000짜리 투자용 부동산을 구매했다. 일반 거주용으로 렌트를 내줄 수 있는 부동산이기 때문에 수명은 27.5년으로 봐야 하며 이는 매년 부동산이 $29,090($800,000/27.5)만큼의 가치를 잃고 있다는 것이 된다. B는 이 $29,090의 감가상각비용을 본인의 소득으로부터 제할 수 있는 것이다. 이 세금 혜택 관련해서는 조심해야 하는 부분이 있는데 바로 IRS의 Depreciation Recapture 조항이다. Depreciation Recapture이란 투자용 부동산의 감가상각 비용을 소득세 공제에 사용하고 추후에 해당 투자용 부동산 매매 과정에서 capital gain이 발생한다면, 이 부분에 대해 세금을 내야 한다는 점이다.

저번 칼럼과 이번 칼럼을 통해 간략하게나마 주거용 부동산과 투자용 부동산에 적용할 수 있는 세금 혜택에 대해 살펴봤다. 미국은 부동산 투자를 장려하는 나라인 만큼 세금 혜택도 다양하다. 기본적인 내용들만 제대로 알아 놓아도 분명 여러모로 도움이 되는 부분들이 있을 것이다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

(714) 882-5010, info@jhtschool.com, ko.jhtschool.com