우리는 앞선 세 차례 칼럼에서 투자는 과연 해야하는 것인지, 주식과 부동산 투자 역사적 수익률과 각 투자처에 투자한다는 것에 대한 의미에 대해 살펴봤다. 오늘 칼럼에서는 주식과 부동산 투자의 차이점 대해 살펴보며 어떤 투자처가 더 나은지에 대한 결론을 내려본다.

진입장벽
주식은 진입장벽이 낮지만 부동산 투자는 그렇지 않다. 주식은 주식 브로커리지에 어카운트를 만들면 단돈 1불로도 투자가 가능하다. 하지만 부동산은 적지 않은 초기자금이 필요하며 구매를 위해서는 에이전트를 고용해야 하는 등 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 또한 부동산을 모두 현금으로 구매하는 상황이 아니라면 레버리지도 사용해야 하며 주식 투자에 비해 많은 준비가 필요하다.

Time and Efforts
주식은 구매 후 회사에 문제가 있지 않는 이상 그냥 가만히 두면 된다. 물론 투자 할 회사를 선별하는 과정과 회사가 잘 성장하고 있는지 확인하는 절차는 시간이 걸릴 수 있지만 많은 시간을 필요로 하는 것은 아니다. 부동산은 조금 다르다. 문제가 생기면 집 주인이 책임져야 하며 구매할 부동산을 제대로 이해하는 것은 한 회사를 이해하는 것보다 훨씬 어려운 일이다. 좀 더 많은 시간과 노력을 필요로 한다.

세금
주식은 발생하는 이익에 대해 세금을 내야하지만 부동산은 상황에 따라 면세 받을 수 있다. 예를 들어 집을 구매하고 판매하는 과정에서 발생하는 $250,000/$500,000 (싱글/부부 기준)까지의 이익은 세금을 내지 않아도 되며 Commercial property인 경우에는 1031 exchange(투자용 부동산을 팔고 더 비싸거나 같은 가격의 property를 구매할 경우 capital gain에 대한 tax를 미뤄주는 법안)를 사용하여 세금 혜택을 누릴 수도 있다. 또한 주거용 부동산의 경우 모기지 이자(up to 750k), 모기지 보험값(PMI), 재산세(up to $5,000/10,000) 등을 taxable income에서 제할 수 있다.

Volatility(변동성)
주식의 가격 변동성은 부동산의 가격 변동성보다 훨씬 크다. 그렇기 때문에 멘탈이 약하거나 공부를 제대로 하지 않은 사람들은 주식시장의 하락장을 버티지 못한다. 그렇게 손해를 보고 “panic selling”을 하며 다시는 주식을 하지 않겠노라 다짐한다. 반면 부동산 가격은 다르다. 주식처럼 변동성이 크지 않으며 역사를 봐도 2008년 금융위기 기간을 제외하곤 미국의 부동산 가격은 꾸준히 우상향 했다.

Liquidity(현금화)
주식은 부동산에 비해 현금화가 쉽다. 스마트폰 클릭 몇 번이면 주식을 매도할 수 있으며 늦어도 일주일 안에는 현금화가 가능하다. 하지만 부동산은 다르다. 파는 과정이 복잡하며 일반적으로 에이전트의 도움을 받아야 한다. 바이어의 재정 및 융자 상태도 확인해야 하며 매매가 확정되어 escrow에 들어가더라도 일반적으로 한 달이란 시간을 기다려야 현금화가 가능하다.

이제 주식 vs. 부동산 주제에 대한 결론을 내보려 한다. 부동산과 주식은 성격이 다른 투자처이다. 그렇기 때문에 ‘어느 한 투자처가 더 낫다’ 라는 결론을 내릴 수는 없다. 멘탈이 약한 사람이 굳이 변동성이 큰 주식시장에 투자할 필요 없고, 자금이 부족한 사람이 굳이 부동산 투자를 감행할 필요는 없다. 중요한 건 투자자가 본인의 상황을 제대로 파악하고 각 투자처의 장단점을 제대로 이해하는 것이다. 충분한 공부를 하고 나면 본인에게 맞는 투자처는 어디일지 확연히 볼 수 있을 것이다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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