앞으로 두 차례에 걸쳐 Home Equity(순자산)에 대해 살펴보려고 한다. 이번에 소개하는 Part 1에서는 Home Equity에 대한 정의와 이를 쌓는 방법에 대해 살펴보고, Part 2에서는 Home Equity 활용 방법에 대해 이야기하도록 하겠다.

Equity는 순자산을 뜻한다. 부채를 제외하고 온전히 본인이 소유하고 있는 자산을 가리킨다. 이 순자산을 뜻하는 equity에 Home이 붙어 Home equity가 되었다. 따라서, Home equity란 부동산에 대한 본인의 순수 소유 재산액을 뜻하는 것이다. Home equity를 산출하는 방법은 간단하다. 현재 집 가격(Home value)에서 융자금(Mortgage)을 뺀 차액을 찾으면 된다. 예를 들어 50만불짜리 집을 20% 다운페이로 구매했다고 하자. 그렇다면 10만불이 다운페이가 될 것이고 남은 40만불은 융자를 통해 구매하는 것이 된다. 이런 상황에서는 Home equity가 10만불이 되는 것이다.

누구든 순자산을 더 많이 축적하기 원한다. 그렇다면 Home equity를 쌓는 방법에는 어떠한 것들이 있을까?
첫번째는 당연하겠지만 다운페이를 많이 하는 것이다. 집 구매에 사용되는 다운페이는 즉시 Home equity에 적용된다.
다음으로는 꾸준히 융자 금액을 갚아나가는 것이다. 매달 상환하는 주택융자금(Mortgage)에는 일반적으로 원금(Principal Balance)과 이자(Interest), 재산세(Property Tax), 그리고 주택보험(Homeowner’s insurance)이 포함되어 있다. 보통 처음 상환 단계에서는 원금보다 이자를 더 많이 내게 되지만 그래도 꾸준히 갚아 나가다 보면 점차 원금은 줄어들고 Home equity는 축적된다.
마지막으로는 집값이 오르는 것이다. 우리가 통제할 수 있는 영역 밖의 옵션이지만 그래도 집값이 상승하면 소유 equity 또한 상승하게 된다. 예를 들어 보자. 5년 전 50만불짜리 집을 20% 다운페이(10만불)를 하고 구매했다고 하자. 그리고 5년 동안 착실하게 융자를 상환하여 융자 금액의 30%를 갚았다. 만약 지난 5년간 집값 변동이 없었다면 집 주인의 Home equity는 다운페이 10만불과 융자상환금 12만불(융자금 40만불의 30%)을 합한 22만불이 된다. 하지만 만약 집값에 변동이 있었다면 어떻게 될까? St. Louis Fed에 따르면 캘리포니아에서 거래된 집값 평균값은 지난 5년간 44.3%나 올랐다. 이 metric을 적용해보면 5년 전 50만불짜리 집은 현재 가격으로 72만불이 되어 있을 것이다. 이러한 경우 집 주인의 Home equity는 기존 집값에 변동이 없다고 가정하고 산출했던 22만불이 아닌 여기에 집값 상승폭 22만불을 더한 44만불이 된다. 집값이 앞으로도 계속 오를 거라는 보장은 그 누구도 할 수 없지만, 만약 상승한다면 집 주인의 Home equity 또한 함께 상승하게 된다.

이번 칼럼에서는 Home equity에 대한 정의와 이를 축적하는 방법에 대해 살펴봤다. 다음 칼럼에서는 Home equity 활용 방법에 대해 자세히 설명하겠다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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