주택 구매 vs. 렌트 선택은 많은 사람들의 고민거리이다. COVID 팬데믹 기간 한 때 2%대까지 떨어졌던 모기지 이자율은 2023년도 최대 8%까지 상승했고, 2024년 현재는 6% 정도를 유지하고 있다. 2년 전 대비 이자율이 이렇게나 상승했는데 과연 집을 구매하는 것은 현명한 선택일까?

주택 구매의 큰 이점 중 하나는 바로 세금 혜택이다. 렌트로 지출되는 돈은 단순 비용(expense)으로 세금 혜택 효과가 없지만 모기지의 이자 및 재산세(property tax)로 나간 비용의 경우 세금 공제를 받을 수 있다. 또한 거주용 주택에서 2년 이상 거주 했다면 부동산 구매 및 판매 과정에서 발생한 자본 이익(capital gain)은 개인 기준 $250,000 혹은 부부 기준 $500,000까지 양도 소득세(Capital gain tax)가 부과되지 않는다. 주택 구매로부터 발생하는 세금 혜택은 매력적이지 않을 수 없다.

다음 이점은 주택이 지닌 asset으로서의 성격이다. 인플레이션을 통해 부동산 가격은 시간과 함께 가치가 오를 수 있고, 이는 장기적 자산의 증가로 이어질 수 있다. 미국 노동통계청(US Bureau of Labor and Statistics)에 따르면 1967년부터 2023년까지 미국 평균 주거용 부동산 가격은 929% 상승했다. 매년 평균 16.8% 상승한 셈이다. 이자율 하락을 기다리는 동안 부동산의 가치가 상승할 수도 있다. 그렇기에 (누구도 장담할 수는 없지만) 부동산 가치가 더 상승하기 전 하루라도 빨리 집을 구매하는 것이 현명한 선택이 될 수 있다.

많은 사람들이 높은 모기지 이자율을 이유로 들어 주택 구매를 고민한다. 하지만 추후 지금보다 이자율이 떨어진다면 재융자(refinance)를 하면 된다. 만약 떨어지지 않는다면 부동산의 가격이 오르는 동안 그냥 기다리기만 하는 꼴이 된다. 지금 받는 이자율 6%로 향후 30년을 쭉 가야하는 것은 아니다. 더 낮은 이자율을 통해 재융자를 진행하고 충분히 모기지 페이먼트를 줄일 수 있다. 기다리고 기다리던 이자율 하락의 시간이 왔다고 가정해보자. 이자율의 하락은 무엇을 뜻할까? 물론 낮은 이자값을 뜻하기도 하지만 그만큼 많은 바이어를 뜻한다. 구매 요구(demand)의 상승은 당연히 가격(price) 상승으로 이어지며, 지금보다 더 비싼 값을 주고 같은 주택을 구매해야 할 수도 있다는 말이다. 이자율이 낮았던 코로나 시기 집값이 얼마나 천정부지로 올랐었는지 생각해 보면 이해가 될 것이다. 이자율이 낮아져서 내가 아낄 수 있는 돈과 상승한 주택 값으로 인해 손해보게 될 돈. 과연 어떤 것이 더 남는 장사일까? 아무도 정확한 답을 줄 수는 없겠지만, 곰곰히 생각해보면 하루라도 빨리 주택을 구매하는 것은 충분히 괜찮은 결정이 될 수 있다.

이와 같이 주택 구매는 이자율과 상관 없이 최대한 빨리 구매하는 것이 괜찮은 선택이 될 수 있다. 집값 변동이 어떻게 올지, 모기지 이율이 어떻게 될지 그 누구도 정확하게 예측할 수는 없지만, 본인의 상황을 정확히 분석하고 위험 요소들을 충분히 파악 후 주택을 구매하는 것이라면 아마도 현명한 선택이 될 확률이 높지 않을까 싶다.

글쓴이: Erica Kim(Realtor, CPA)

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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