1912년, 약 100여 년 전만 해도 캘리포니아주 revenue source의 70% 이상은 재산세(property tax) 납부금으로 충당 되었다. 현재는 많이 다르다. 재산세 외에도 income tax, sales tax, bank and corporation tax 등을 통해 필요한 state fund를 충당한다. 최근의 property tax 대부분은 county, city, school 등을 서포트 하는데 사용된다고 한다. 그렇다면 재산세는 어떤 기준으로 책정되는 것일까?

먼저 캘리포니아 재산세을 이해하려면 Proposition 13 법안에 대해 알아야 한다. 이 법안은 1978년 제정되었으며 크게 두 가지 내용을 담고 있다.
첫 번째 내용은 재산세가 부동산 Assessed value의 1%를 넘을 수 없다는 것이다. 무슨 뜻일까? 온전한 이해를 위해서는 Assessed value가 무엇인지 알아야 하는데 assessed value는 일반적으로 집의 구매 가격(acquisition value)을 뜻한다. 집을 구매할 때의 그 가격이 첫 기준 assessed value가 되는 것이다. 예를 들어 $700,000 집을 구매했다면 assessed value는 $700,000으로 책정되는 것이고 그 해의 property tax는 이의 1%인 $7,000을 내게 되는 것이다. 만약 거래 가격이, 어떤 이유에서건, 일반적인 시장에서 거래되는 가격보다 훨씬 낮았다면 assessed value는 구매 가격이 아닌 시장 가격(market value)으로 책정된다.

그렇다면 납부해야 하는 재산세는 보통 내 집 가치의 1%라고 생각하면 되는 것일까? 꼭 그렇지만은 않다. 그 이유는 Proposition 13 법안 두 번째 내용에 있는데 이는 assessed value는 매년 2% 이상 상승할 수 없음을 규정하고 있다. 매년 assessed value는 CPI(물가상승지표) rate 혹은 2% 중 더 적은 것을 기준으로 오른다. 이 글에서는 간편한 이해를 위해 매년 assessed value는 2% 상승한다고 가정을 하겠다. 집 거래 시 책정되는 Assessed value는 첫 기준점이 된다고 했다. 첫 assessed value $700,000라면 내년에는 2% 상승한 $710,400으로 책정되는 것이고 따라 재산세 또한 2% 상승한 $7,140가 되는 것이다. 이렇게 매년 2%씩 상승하는 것이다(부동산 가격이 크게 하락하지 않는다는 전제 하에). 하지만 만약 집값이 가파르게 상승한다면 어떻게 될까? 이런 경우 assessed value와 market value에 갭이 발생하기 시작한다. Assessed value는 매년 2% 이상 상승이 불가능한데 market value는 그렇지 않기 때문이다. 캘리포니아 집값만 살펴봐도 2021년 3월과 2022년 3월 비교 시 약 11.9% 상승했다. 나의 집 market value는 11.9% 상승했는데 assessed value는 2%만 상승한 것이다. 이런 경우 나의 집 실제 가치가 assessed value보다 더 빠르게 상승하기 때문에 재산세는 실제 가치의 1%가 아닌 더 적은 비율이 된다. 실제로 2023년 평균 데이터를 살펴보면 LA 지역은 실 집값의 0.82%를 재산세로 납부했고, Orange County는 0.79%, Santa Barbara는 0.75% 였다.

오늘 칼럼에서는 매년 납부하는 재산세의 기본 부분에 대해 살펴 봤다. 다음 칼럼에서는 집값이 떨어지는 경우에는 assessed value가 어떻게 책정되는지에 대해 살펴보도록 하겠다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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