지난 칼럼에서는 캘리포니아 재산세(property tax)가 어떻게 책정되는지 그리고 매년 어떻게 변화하는지에 대해 살펴봤다. 주 내용은 첫째로 property tax는 assessed value의 1% 이상으로 책정될 수 없다는 것이었다. 여기서 assessed value는 일반적으로 집 실제 거래 가격을 뜻했다. 둘째는 property tax는 전년 대비 2% 이상 상승할 수 없다는 내용이었으며 이 두 내용은 캘리포니아 주법 Proposition 13으로 규정되어 있다는 것이었다.

지난 칼럼에서 다루었 듯이 재산세가 매년 무조건적으로 2%가 상승하는 것은 아니다. 전년 대비 Consumer Price Index(CPI, 물가상승지표) 혹은 2% 중 더 적은 것을 기준으로 오른다. 만일 inflation이 높지 않아 CPI 수치가 전년 대비 1.5% 정도로 나왔다면 재산세는 2%가 아닌 1.5%를 기준으로 상승한다. 여기서 중요한 부분은 inflation이 존재한다면 이래저래 재산세는 매년 상승한다는 것이다. 하지만 만약 inflation의 반대인 물가의 가치가 하락하는 deflation이 일어난다면 어떻게 될까? 내 집의 가치가 전년대비 하락했는데, 재산세도 마땅히 적게 내야 되는 것 아닐까?

우선 물가상승지표(CPI)를 살펴보면 물가 또는 부동산 가치가 전년대비 하락하는 것은 흔치 않은 일이라는 것을 알 수 있다. 실제로 지난 10년 간 전년대비 CPI가 마이너스에 진입했던 것은 2015년 단 1년뿐이다. 이를 보면 근 10년 간 90%의 확률로 물가는 상승한다는 것을 알 수 있다. 말인즉, 우리의 재산세가 매년 상승할 확률이 매우 높다는 것이다. 그렇다면 흔한 일은 아니지만 만약 내 집의 가치가 전년대비 하락한다면 재산세는 어떻게 될까?

부동산의 시장 가치(market value)가 assessed value보다 더 낮아지는 상황을 decline in value라고 표현한다. 이런 경우 집주인은 상당히 억울할 수 있는데, 그 이유는 내 집의 실 가치는 매우 낮은데 재산세를 책정하는데 assessed value가 높은 상황이기 때문이다. 이러한 경우 Proposition 8에 의거 assessed value를 재감정 받을 수 있다. 그리고 새로 받은 assessed value를 기준으로 property tax를 내는 것이다. 이런 경우 재산세는 일시적으로 낮아질 수 있다. 여기서 중요한 부분은 “일시적" 이라는 것이다. 새로 부여 받은 assessed value는 지속되는 것이 아니며 부동산의 시장 가치 재상승 시 proposition 13으로 제한되어 있는 2% 이상으로 상승할 수 있다.

이번 칼럼에서는 지난에 이어 캘리포니아 재산세에 대한 내용들을 살펴봤다. 집 소유인이라면 모두가 부담해야 하는 재산세에 대해 상세히 알고 있다면 분명 도움이 될 것이다. 이제는 단순히 ‘올해 재산세는 이만큼이나 내야하네’가 아닌 ‘이런저런 이유로 올해는 재산세가 전년대비 이만큼이나 올랐구나’를 이해할 수 있길 바란다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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