뉴스타부동산 탑 에이전트 ‘애니 윤’
미국으로의 이주나 투자를 생각 하는 한국인들이 많다.
뉴스타부동산의 탑 에이전트인 ‘애니 윤’ 씨에 따르면 미국은 세계에서 부동산 투자하기에 가장 좋은 시장에 속한다. 부동산 가격이 비교적 싸고, 자금조달도 비교적 간단하며 토지 소유자에 대한 법률이 명확하기 때문이다. 또 외국인에게 부동산 구입을 가능하게 하는 독특한 제도인 ‘외국인 담보 대출’이 가능하다.
한국 국적자가 미국에 투자 목적으로 주택이나 상가를 구입하려면 한국여권을 소지해야 한다. 미국인이 부동산 구입하는 경우 크레딧이나 인컴 가이드 라인에 맞지 않으면 융자를 받기 힘들 뿐만 아니라 은행에서 제공하는 좋은 이자율을 받기 어려울 수 있지만 외국인은 미국에서의 크레딧에 상관없이 융자를 받을 수 있어 어떻게 보면 외국인 주택 구입에 다소 유리할 수 있다. 한 가지 유의할 점은 외국인으로 부동산 구입 전 미국에서 경제 활동을 하면 안 된다는 것이다. 다음은 미국 내에서 택스 아이디 넘버가 필요하다. 앞으로 외국인 신분으로 세금보고를 해야 하므로 반드시 CPA를 통해 택스 아이디 핀넘버를 만들어야 하며, 이 핀넘버는 부동산 구입뿐만 아니라 본인의 신분을 증명하는데 도움이 되므로 꼭 발급받아 두어야 한다.
이렇게 두 가지, 한국 여권과 택스 아이디를 가지고 부동산 구입 시 사용할 은행계좌을 오픈해야 한다. 2022년 현재 외국인 융자일 경우 부동산 구입 가격의 30% 다운 시 이자 5.0%, 40% 다운 시 4..5~4.75% 이자율로 좋은 이자율이 적용되고 있다. 여기서 다운페이 해야 할 돈은 꼭 한국은행에서 영문 잔고증명서를 발급 받아놓고, 12개월 모기지 페이먼트를 미국 은행에 예치해 놓아야 한다. 그러므로 대략 부동산 가격의 약 50% 정도가 은행에 예치되어 있어야 안전하다 할 수 있다. 그리고 이 50%를 나눠서 미국으로 송금할 수 있으나, 가능하면 한 번에 송금하는 것이 좋다. 이러한 외국인 융자 프로그램은 미국 내 자영업자들이 택스 보고 없이 부동산 구입 시 사용하는 VOE(Verification of Employment) 프로그램보다 더 낮거나 비슷한 이자율을 보이고 있어 외국인이 내국인보다 좋은 조건에 부동산에 투자할 수 있는 좋은 기회임은 틀림없다. 그리고 여권 이름, 한국과 미국의 계좌 이름, 구입하고자 하는 부동산의 바이어 이름이 모두 일치해야 함을 명심해야 한다.
그러면 과연 외국인이 미국에서 대출을 받을 시 발생되는 비용과 외국인에게 적용되는 부동산 세금은 어떨까? 발생되는 비용에는 집 감정 비용(Appraisal Fee, 홈 인스팩션), 에스크로 비용, 융자 비용 그리고 12개월 모기지 페이먼트 예치금이 필요하다. 그리고 미국에서는 한국과 달리 부동산 구입 시 추가적인 세금을 내지 않는다. 단지 부동산을 팔 때 시세 차익에 대한 부분만 세금을 내면 된다. 이러한 차액 역시 1031 익스체인지를 통해 세금을 유예할 수 있는 방법이 있다. 그리고 미국과 한국은 이중과세 조약이 있어 미국에 세금 보고한 내용을 한국 세무서에 신고를 하면 세금 감면을 받을 수 있다.
고국에 있는 친적 지인들이 미국 이주나 부동산 투자를 고민하고 있다면 이렇게 외국인에게도 열려 있는 미국의 부동산 시장을 알려주는 것도 좋겠다.
부동산 상담 및 매매 문의: (657) 222-7331 (애니 윤)
